Questions fréquentes
Qu'est-ce que le rendement d'équilibre d'un placement à fonds perdus ?
C'est le rendement net annuel que doit atteindre un placement conservant le capital pour égaler le placement à fonds perdus sur la même durée. Si votre placement rapporte davantage, net de charges, d'impôts et de frais de revente, il l'emporte.
Pourquoi tenir compte de la revente dans la comparaison avec une rente ?
Parce que le capital récupéré au terme est la moitié de l'équation : ses frais de revente et l'impôt sur la plus-value, après abattements pour durée de détention, réduisent ce que le placement classique rend réellement. L'ignorer avantagerait à tort le placement qui conserve le capital.
À partir de combien d'années une rente viagère devient-elle plus intéressante qu'un placement qui conserve le capital ?
C'est la durée de bascule : la durée de jouissance au-delà de laquelle la valeur actuelle de la rente dépasse celle du placement conservé, revente comprise. Elle dépend du taux de conversion, du rendement net du placement, de la fiscalité et du taux du temps ; elle dépasse souvent l'espérance de vie à l'âge de la conversion.
Que reste-t-il aux héritiers dans chacune des deux solutions ?
Le placement classique leur transmet le capital, diminué des droits de succession. Le placement à fonds perdus ne leur laisse rien, sauf les annuités garanties restant à courir si le rentier décède avant leur terme.
Vaut-il mieux garder son capital ou le placer à fonds perdus pour se verser un revenu ?
Tout dépend de la durée pendant laquelle vous percevrez le revenu et du rendement net réel du placement conservé. Le placement à fonds perdus verse davantage chaque année mais ne rend rien au terme ; le placement classique verse moins mais conserve un capital revendable ou transmissible. Le simulateur chiffre les deux sur la même durée et la même fiscalité.
Faut-il quitter la micro-entreprise pour une société ?
En micro-entreprise, le bénéfice est calculé par un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires, sans déduction des charges réelles. Lorsque ces charges dépassent l'abattement, ou à l'approche des seuils de chiffre d'affaires, un régime réel en entreprise individuelle ou en société devient souvent plus pertinent.
Que se passe-t-il si l'on cède trop tôt des titres placés sous pacte Dutreil ?
La rupture de l'engagement collectif ou individuel de conservation fait en principe perdre l'exonération partielle, et les droits de mutation économisés deviennent exigibles avec intérêts de retard. Certaines opérations, comme des apports ou restructurations encadrés par la loi, ne remettent toutefois pas l'avantage en cause.
Comment fonctionne la réduction d'impôt pour un investissement en groupement forestier ?
La souscription en numéraire au capital d'un groupement forestier éligible ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur les versements, dans des limites annuelles et sous réserve du plafonnement global des niches fiscales. Les parts doivent être conservées pendant une durée minimale, faute de quoi l'avantage est repris.
Faut-il faire un rachat total ou des rachats partiels réguliers sur son assurance-vie ?
Un rachat total concentre tous les gains sur une seule année et peut largement dépasser l'abattement annuel. Des rachats partiels étalés répartissent les gains sur plusieurs années, chacune profitant de son abattement, mais ils réduisent peu à peu le capital qui aurait pu être transmis au décès.
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Quand le rachat de trimestres n'est-il pas rentable ?
Lorsque la carrière permet déjà le taux plein à la date de départ visée, ou lorsque la durée de retraite prévisible est trop courte pour que le supplément de pension rembourse le coût. Le simulateur calcule le nombre d'années nécessaires pour amortir le rachat.
Que se passe-t-il au décès d'un acquéreur avec une clause de tontine ?
Le survivant est considéré comme seul propriétaire du bien depuis l'achat, de sorte que le bien n'entre pas dans la succession du défunt. Les héritiers du défunt, y compris ses enfants, n'ont donc aucun droit sur ce bien, sauf si la clause est remise en cause.
Dans quels cas n'y a-t-il pas d'indemnités de remboursement anticipé ?
Aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du bien consécutive à une mutation professionnelle, à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, ou au décès de l'un d'eux. Hors de ces cas, le contrat peut aussi les avoir écartées.
Comment est imposée la plus-value à la revente d'un bien loué en LMP ?
Elle relève du régime des plus-values professionnelles et non de celui des particuliers. Après cinq ans d'activité, l'article 151 septies du CGI permet une exonération totale ou partielle selon le niveau des recettes ; à défaut, la plus-value tient compte des amortissements déduits.
Peut-on encore investir en Pinel ?
Plus pour un nouvel achat : le dispositif Pinel n'accepte plus de nouveaux investissements, mais les engagements pris avant sa fermeture continuent d'ouvrir droit à la réduction jusqu'au terme de la durée choisie. Pour un projet nouveau, c'est le dispositif Denormandie, dans l'ancien rénové, qui prend le relais.
Que compare le simulateur de plus-value sur valeurs mobilières ?
Il calcule l'impôt d'une cession selon le prélèvement forfaitaire unique et selon le barème progressif, avec les abattements pour les titres éligibles, puis indique le régime le moins coûteux. Il ne vérifie pas lui-même les conditions de l'abattement réservé aux dirigeants.
La réduction Denormandie entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?
Oui, elle s'additionne aux autres réductions et crédits d'impôt du foyer dans le plafond global des avantages fiscaux. La fraction qui dépasse ce plafond est perdue, tout comme celle qui excède l'impôt dû pour l'année.
Faut-il opter pour le barème progressif sur ses plus-values de cession d'actions ?
L'option peut être intéressante pour un foyer faiblement imposé ou pour des titres acquis avant 2018, qui ouvrent droit à un abattement pour durée de détention. Attention : elle est globale et s'applique à tous les revenus du capital de l'année, dividendes et intérêts compris.
Peut-on habiter soi-même un logement restauré en Malraux ?
Non, si l'on veut garder la réduction : le logement doit être loué vide, comme résidence principale du locataire, pendant toute la durée d'engagement. Une occupation personnelle ou une location meublée fait perdre l'avantage.
Quelle différence entre Loc'Avantages et l'ancien dispositif Cosse ?
Le dispositif Cosse reposait sur une déduction appliquée aux revenus fonciers, dont l'effet dépendait de la tranche d'imposition du bailleur. Loc'Avantages le remplace par une réduction d'impôt calculée sur les loyers, qui procure le même avantage quel que soit le taux marginal.
Une donation-cession est-elle intéressante si les abattements ont déjà été utilisés ?
L'intérêt diminue, car les droits de donation s'appliquent alors dès le premier euro. Les donations consenties au même bénéficiaire depuis moins de quinze ans réduisent l'abattement disponible, ce qui peut rendre la cession directe moins coûteuse.